直击北京新房市场：特价促销与“第二波流量”

2023年"五一"期间，北京成交面积约1.4万平方米，较2022年同期下降约65%。

记者丨王寅浩

(相关资料图)

相较于二手房市场的降温，北京新房市场"人气"尚有余热。

"五一"小长假期间，北京商报记者走访调查发现，北京新房市场受到假期人流的惠及，一些热门板块的优质项目，案场客户到访量增长明显，叠加"特价""价格倒挂""买房送车位"等促销，以及第三方中介的引流，迎来了今年以来的"第二波热度"，甚至部分出险房企的项目人气也开始回升。

"第二波流量"

"人气最好的时候还是在今年2月，‘五一’小长假期间属于第二波流量。"5月3日，在北京昌平文源府售楼处，一位临时接待北京商报记者的客户经理介绍，从"五一"小长假第一天开始，到访客户就有明显增长。"如果是提前预约的客户，会安排分批接待，直接到访的客户，在紧急状态下可能会安排集中接待，一带多也不是没有。"

无独有偶，在朝阳青云上府售楼处，销售人员李海荣（化名）告诉记者，"五一"小长假期间，每天来看房客户确实明显增多，成交量也出现了好转。

在被问及"第二波流量"究竟是意外还是意料之内，上述两位销售人员均表示"还算是意料之内"。

"原本每年‘五一’不出京且有购房需求的人就会启动看房，今年前期铺垫也比较多，对客户蓄水池摸得也有点底，我们索性就连市了。"

所谓摸底，便是各家开发商给出的"五一"特惠。

据上述文源府客户经理透露，为了在"五一"小长假期间聚拢人气，项目也给出买房送车位的优惠。"目前北京设置了商品房销售指导价，所以在价格方面没办法有太大让步，不过一个车位也将近20多万了，这一活动仅有假期的5天期限。"

买房送车位之外，也有项目主打"特价""一口价"等操作。

在李海荣向记者展示的当天签约房源中，记者注意到所签约房源均价要低于该项目的销售指导价。李海荣也承认，"出货"快的主要原因也是在于价格"让利"，项目为了聚拢人气，有"特价""一口价"等操作。

但并非所有项目都像李海荣提到的"连市"。

同样位于"海淀北"的越秀星樾，因节前出清过快，售楼处在"五一"进入半休假状态。记者在现场看到的更多是退意向金的客户，而不是买房的客户。"项目整体销售大概900套房源，期房和现房各一半。目前期房只能等清退了，而且清退房源也主要以之前的意向客户为主，新客户基本上只能等现房。"项目现场值班人员如此回应。

"市场尚未完全恢复"

虽然北京新房市场"人气"尚有余热，但反映到数据层面却并不理想。

中指5月4日发布的数据显示，2023年"五一"期间（4月29日-5月3日），北京成交面积约1.4万平方米，较2022年同期下降约65%。

"新房的网签要比二手房往往节奏更慢，有的甚至半年以上。"一位业内资深分析师告诉北京商报记者，之所以有如此反差，主要有两方面原因：一方面是网签数据的滞后性，短期趋势变化不宜作为楼市走势的判断依据；另一方面也是北京新房市场冷热不均的现象，优质项目遭"抢"，老大难项目仍无人问津。"目前开发商的一些让利动作，也说明市场尚未完全恢复。"

合硕机构首席分析师郭毅表示，可以看到当前北京优质新房项目不少，但老大难项目也占比颇大，冷热不均的分化状态，受到供需双方的共同推动。"资源分配不均衡，区域界面成熟度也不一样，大家买房会集中在高价值区域，这些区域更具备确定性，因此房企拿地也主要集中在确定性地块。"

4月28日，北京成功出让两宗分别位于通州和朝阳的住宅用地，总成交金额63.6亿元，此次地块出让表现依然冷热分明，朝阳地块底价出让，通州地块则触顶"双上限"。

价格指标不再排第一位

北京商报记者此次走访也注意到一个特别有意思的现象，购房者在选择楼盘时不再是单个区域进行比较，而是多个区域的同类楼盘进行比较。对于楼盘选择也更加理性，倾向于优质区域、高性价比的项目，价格指标不再排第一位。

在文源府售楼处，一对中年夫妻透露，他们目前虽然住在丰台区，但"五一"期间看房范围涉及丰台、昌平、通州、朝阳等多个区域。"要多走、多看、多对比，选择范围弹性更大，这样也容易选到理想型，现在已经不计较南北差异了。"

与这对夫妻的观点类似，走访期间，记者也了解到，跨区域看房的购房客群并不在少数，"理想型"也是他们认为的确定性。在他们眼中，区位、配套、户型以及可以适配的价格同等重要。

出险房企项目开始回流

除优质项目人气旺外，北京商报记者在走访期间注意到，部分出险房企在成功处理债务问题后，旗下项目的热度开始回流。

在朝阳的融创旗下朝阳壹号售楼处，5月3日当天的人流量可以用"可观"来形容。在谈及融创此前的债务危机时，有购房者承认，是知道开发商爆雷状况的，但目前融创已经有恢复的信号，所以才打算提前关注。"未来开发商可能会为了快速回笼资金，打出更低的价格优惠，这也是我们来了解此类房源的原因所在。"

郭毅称，虽然购房者信心回归，但好的项目才能促进成交，未来市场政策的"宽松"至关重要。"相较于二手房，北京新房市场下行速度并没有那么快，但5月后，如果市场还不给到积极的政策信号，那么可能从数据面上看，就会出现一个比较明显的下行。"

中指研究院分析师孟新增表示，进入二季度，去年积压需求已基本释放结束，但居民收入及就业预期尚未扭转，市场仍面临下行压力。短期来看，在市场企稳恢复前，需求端政策仍有望继续出台，一线城市调控或以微调为主，因区施策。二线城市政策放松力度将持续加强，核心区外有望逐步取消限制性政策，或对市场信心和市场预期起到积极作用。

在孟新增看来，伴随着各地政策进一步优化调整以及宏观经济的稳步修复，二季度全国房地产市场或逐渐趋稳，全国商品房销售面积环比或小幅增长，但城市分化行情加剧，热点城市在政策优化以及供给端改善等因素带动下，市场活跃度有望保持，但多数城市市场调整压力仍然较大。

编辑丨汪乃馨